Airbnb ห้ามเจ้าของที่พักให้แขกล้างจาน ปลดผ้าปูก่อนเช็กเอาต์ ใช้กับการจองตั้งแต่ 20 พ.ย.

ใครเคยเช่าบ้านผ่าน Airbnb อาจเคยเจอรายการ "ก่อนเช็กเอาต์" ที่ยาวเป็นหน้า ทั้งปลดผ้าปูเตียง ล้างจานเก็บเข้าตู้ แล้วหิ้วถุงขยะไปทิ้งนอกบ้าน ทั้งที่หลายแห่งก็เก็บค่าทำความสะอาดไปแล้วตอนจอง ต่อไปนี้ Airbnb จะไม่ให้เจ้าของที่พักขอแบบนั้นอีก

Airbnb ออกนโยบายใหม่ชื่อ "กฎของที่พักและคำขอที่สมเหตุสมผล" ใช้กับการจองทั้งหมดที่จองตั้งแต่ 20 พ.ย. 2026 เป็นต้นไป เจ้าของที่พักยังตั้งกฎได้ แต่โดยทั่วไปต้องไม่ขอให้แขกทำงานที่ "ปกติเป็นหน้าที่ของพนักงานทำความสะอาด" Airbnb ยกตัวอย่างไว้เป็นคู่ ขอให้ล้างจานไม่ได้ แต่ขอให้วางจานที่ใช้แล้วไว้ในอ่างได้ ขอให้ปลดผ้าปูไม่ได้ แต่ขอให้รวมผ้าเช็ดตัวไว้ที่เดียวได้ ขอให้ขนขยะไปทิ้งนอกที่พักไม่ได้ แต่ขอให้แยกขยะลงถังในที่พักได้

นึกถึงร้านอาหารที่เก็บค่าบริการแล้ว ก็ไม่ควรให้ลูกค้าล้างจานเอง ต่างกันตรงที่ที่พักยังเป็นบ้านของคนอื่น กติกาของ Airbnb ฝั่งแขกยังเขียนว่าต้องไม่ทิ้งที่พักไว้สกปรกจนต้องทำความสะอาดหนัก และเจ้าของยังให้คะแนนรีวิวเรื่องความสะอาดได้ เพียงแต่เก็บค่าปรับเพราะแขกไม่ทำงานตามรายการไม่ได้

ฝั่งแขกจะเห็นกฎชัดขึ้นก่อนกดจอง เพราะกฎมาตรฐานถูกจัดใหม่ให้เหลือ 7 หัวข้อ เช่น จำนวนคนค้างคืน สัตว์เลี้ยง และการล็อกประตูตอนออก ส่วนเจ้าของที่พักบางคนไม่พอใจ เพราะมองว่าแขกสบายขึ้นแต่ภาระและความเสี่ยงตกอยู่กับเจ้าของ เรื่องนี้เกี่ยวกับคนไทยด้วย เพราะหน้าช่วยเหลือภาษาไทยของ Airbnb เขียนวันเริ่มใช้ไว้ตรงกัน และไม่ได้ยกเว้นประเทศใด

ถ้าคุณเป็นแขก ให้อ่านส่วน "กฎของที่พักและคำขอ" ก่อนจอง ถ้าเจอคำขอเกินกติกาหรือกฎที่เพิ่งโผล่มาหลังจอง แจ้ง Airbnb ได้ ถ้าคุณปล่อยห้องหรือบ้านในไทย ควรเปิดหน้าแก้ไขลิสติ้งตอนนี้เพื่อดูว่าข้อไหนถูกไฮไลต์ ด้านล่างมีตารางขอได้กับขอไม่ได้ ขั้นตอนแก้กฎ และจุดที่สื่อรายงานไม่ตรงกัน

สรุปประเด็นสำคัญ

• เริ่มใช้กับการจองตั้งแต่ 20 พ.ย. 2026: Airbnb ประกาศเมื่อ 20 ต.ค. 2026 หน้าแก้กฎแบบใหม่ใช้ได้ตั้งแต่วันประกาศ ส่วนนโยบายมีผลกับการจองที่เกิดตั้งแต่ 20 พ.ย. เป็นต้นไป
• งานแม่บ้านขอไม่ได้: โดยทั่วไปเจ้าของที่พักขอให้แขกล้างและเก็บจาน ปลดผ้าปู เริ่มซักผ้า หรือขนขยะไปทิ้งนอกที่พักไม่ได้ แต่ยังขอเรื่องเล็ก ๆ ได้ เช่น วางจานในอ่าง แยกขยะลงถังในที่พัก ปิดแอร์ตอนออก
• ห้ามค่าปรับ ห้ามกฎเซอร์ไพรส์: เจ้าของที่พักเก็บค่าปรับจากแขกเองไม่ได้ และต้องเขียนกฎทั้งหมดไว้ในหน้าที่พักก่อนจอง จะเพิ่มทางแชต ป้ายในบ้าน หรือบอกปากเปล่าหลังจองไม่ได้
• ใช้ทั่วโลกรวมไทย: หน้าช่วยเหลือและหน้าประกาศภาษาไทยของ Airbnb ระบุวันเดียวกัน แต่ Airbnb อาจให้ข้อยกเว้นตามสภาพท้องถิ่นเป็นรายกรณี

ขออะไรได้ ขออะไรไม่ได้

หน้าประกาศของ Airbnb สำหรับเจ้าของที่พัก (Resource Center) เรื่อง "การเปลี่ยนแปลงสำคัญในกฎของที่พัก" ลงวันที่ 20 ต.ค. 2026 ยกตัวอย่างไว้ 4 เรื่อง ดังภาพ

ตัวนโยบายในหน้าช่วยเหลือ (Help Center) เขียนเกณฑ์ไว้ว่า โดยทั่วไปเจ้าของที่พักต้องไม่ขอให้แขก "ทำงานที่ต้องใช้ความพยายามหรือเวลามาก หรือโดยปกติแล้วเป็นหน้าที่ของพนักงานทำความสะอาด" นอกจากเรื่องงานบ้าน นโยบายยังห้ามอีก 2 เรื่อง

• จำกัดการใช้สิ่งที่ลงไว้ในหน้าที่พัก: ถ้าหน้าที่พักบอกว่ามีแอร์ ก็ห้ามแขกใช้แอร์ไม่ได้ และค่าธรรมเนียมของสิ่งที่ลงไว้ต้องรวมอยู่ในราคาที่แขกเห็นตอนจอง ส่วนบริการเสริมที่แขกเลือกเองได้ เช่น อาหารเช้า เจ้าของยังแจ้งราคาไว้ในส่วนคำขอได้
• เก็บค่าปรับหรือลงโทษแขก: นโยบายระบุว่ากรณีที่พักหรือทรัพย์สินเสียหายจากแขก มี AirCover ซึ่งเป็นการคุ้มครองของ Airbnb เองดูแลอยู่

Airbnb บอกว่าจะดูบริบทของที่พักแต่ละแห่งประกอบ ทั้งประเภทที่พัก ลักษณะการเข้าพัก และปัจจัยในท้องถิ่น ตัวอย่างที่ยกไว้คือ ขอให้อาบน้ำสั้นลงเมื่อท้องถิ่นจำกัดการใช้น้ำช่วงภัยแล้ง หรือขอให้ทิ้งขยะในถังกันสัตว์ในพื้นที่ที่มีหมี ทั้งสองข้อ "อาจสมเหตุสมผล" ได้

นโยบายยังจำกัดเรื่องเอกสารด้วย เจ้าของที่พักให้แขกเซ็นสัญญาแยกได้เฉพาะบางกรณี เช่น กฎหมายหรือกฎของสมาคมเจ้าของบ้านบังคับ การเช่ารายเดือน ที่พักกลุ่ม Airbnb Luxe หรือการใช้ของเสริมอย่างรถกอล์ฟ และขอข้อมูลส่วนตัวอย่างบัตรประชาชนไม่ได้ เว้นแต่กฎหมายกำหนดหรือเข้ากรณีจำกัดที่ Airbnb ระบุ

กฎมาตรฐาน 7 ข้อมีอะไรบ้าง

กฎของที่พัก (house rules) กับคำขอ (requests) ไม่เท่ากัน แขก "ต้อง" ทำตามกฎ แต่สำหรับคำขอ Airbnb ใช้คำว่า "ขอแนะนำ" ให้ทำตาม กฎมาตรฐานที่เจ้าของเลือกได้มี 7 หัวข้อ

นอกจาก 7 ข้อนี้ เจ้าของที่พักยังเพิ่ม "คำขอ" ได้ 2 ช่อง คือ "ระหว่างการเข้าพัก" และ "ก่อนเช็กเอาต์" หน้าช่วยเหลือยกตัวอย่างคำขอที่ทำได้ เช่น ขอให้ถอดรองเท้าในบ้าน จำกัดคนมาเยี่ยมช่วงกลางวัน หรือขอให้ปิดไฟก่อนออก ส่วนแท็บ "วิธีเช็กเอาต์" ที่เคยแยกไว้ถูกยุบรวมเข้าหน้าเดียวกันแล้ว

แล้วเรื่องทิ้งขยะ ยังต้องทำไหม

ต้องแยกให้ออก สิ่งที่ Airbnb ห้ามคือขอให้แขก "นำขยะออกไปทิ้งนอกบริเวณที่พัก" ไม่ใช่ห้ามขอทุกอย่างที่เกี่ยวกับขยะ เจ้าของยังขอให้แยกขยะทั่วไปกับขยะรีไซเคิลลงถังที่จัดไว้ในที่พักได้ และกติกาสำหรับแขกของ Airbnb ก็เขียนไว้เองว่าแขกควรทิ้งขยะในภาชนะที่กำหนด และระวังอย่าให้มีขยะมากเกินไป

จุดที่ยังไม่ชัดคือบ้านที่ถังขยะตั้งอยู่หน้าประตูรั้วหรือตรงทางเข้าหมู่บ้าน ซึ่งพบได้บ่อยในไทย ประกาศของ Airbnb ไม่ได้บอกว่านับเป็น "นอกบริเวณที่พัก" หรือไม่ ReadEval ยืนยันไม่ได้ว่าคำขอแบบนี้ผ่านเกณฑ์ ถ้าคุณเป็นเจ้าของที่พัก วิธีที่แน่นอนกว่าคือเขียนคำขอให้อยู่ในขอบเขตที่ Airbnb ยกตัวอย่างไว้ แล้วดูว่าระบบไฮไลต์หรือไม่

จองไว้ก่อน 20 พ.ย. ใช้กฎแบบไหน

หน้าช่วยเหลือของ Airbnb ระบุว่ากฎและคำขอที่อยู่ในหน้าที่พัก "ตอนที่ได้รับการจอง" ยังใช้กับการจองนั้นต่อ การแก้กฎภายหลังมีผลเฉพาะการจองใหม่ ไม่กระทบการจองที่รอยืนยันหรือยืนยันแล้ว ส่วนนโยบายใหม่ใช้กับการจองที่ทำตั้งแต่ 20 พ.ย. 2026

แปลว่าถ้าคุณจองไว้ต้นเดือนพฤศจิกายนเพื่อไปพักช่วงปีใหม่ รายการงานก่อนเช็กเอาต์แบบเดิมอาจยังมีผลกับคุณ เพราะเกณฑ์อยู่ที่วันจอง ไม่ใช่วันเข้าพัก (ข้อนี้เป็นการตีความของ ReadEval จากถ้อยคำ "จองตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน" ในนโยบาย)

ถ้าเจอคำขอเกินกติกา แขกทำอะไรได้

Airbnb มีหลายจุดที่แขกใช้ได้ ตามหน้าช่วยเหลือและหน้าประกาศของ Airbnb

1. ดูก่อนจอง: กฎและคำขอจะแสดงชัดขึ้นในหน้าที่พัก และถ้าเจ้าของไม่แก้คำขอที่ผิดนโยบาย แขกอาจเห็นข้อความเตือนบนหน้าที่พัก เช่น "มีคำขอให้ทำความสะอาด" (ภาษาอังกฤษใช้ว่า "includes cleaning requests")
2. คุยกับเจ้าของก่อน: กติกาสำหรับเจ้าของที่พักของ Airbnb แนะนำให้แขกคุยกับเจ้าของก่อน เพราะเจ้าของแก้ปัญหาได้เร็วที่สุด และให้เก็บหลักฐานไว้ในแชตของ Airbnb หรือถ่ายรูป
3. แจ้ง Airbnb: ถ้าตกลงกันไม่ได้ ให้ติดต่อ Airbnb ผ่านหน้า "ติดต่อเรา" ในศูนย์ช่วยเหลือ หรือขอเงินคืนผ่านศูนย์แก้ไขปัญหา (Resolution Center) หน้านโยบายเองก็มีลิงก์ "โปรดแจ้งให้เราทราบ" ไว้ท้ายหน้า
4. ให้คะแนนตามจริง: หลังเช็กเอาต์ แขกให้คะแนนว่าหน้าที่พักบรรยายตรงกับของจริงแค่ไหน และต้องเลือกเหตุผลอย่างน้อย 1 ข้อ ซึ่งมีตัวเลือก "กฎหรือคำขอที่ไม่คาดคิดหรือมากเกินไป" Airbnb เขียนว่าที่พักที่ได้คะแนนต่ำซ้ำ ๆ เพราะคำขอไม่สมเหตุสมผล "อาจถูกนำออกจาก Airbnb"

สิ่งที่แขกต้องรู้คือ การไม่ทำตามคำขอไม่ได้แปลว่าไม่มีผลอะไรเลย กติกาสำหรับแขกยังให้เจ้าของรีวิวเรื่องความสะอาดได้ และถ้าแขกทำของเสียหาย ทำของหาย หรือทิ้งความสกปรกจนเกิดค่าทำความสะอาดที่ไม่คาดคิด แขกต้องจ่ายตามที่ขอมาอย่างสมเหตุสมผล ส่วนการฝ่าฝืน "กฎ" อย่างพาคนมาค้างเกิน เจ้าของยกเลิกการจองได้โดยไม่เสียค่าธรรมเนียม

ใช้กับที่พักในไทยด้วยไหม

ใช้ ReadEval เปิดหน้านโยบายบน th.airbnb.com ซึ่งเป็นฉบับที่ระบบแปลอัตโนมัติ เขียนว่า "นโยบายนี้มีผลบังคับใช้กับการจองทั้งหมดที่จองตั้งแต่วันที่ 20 พฤศจิกายน 2026 เป็นต้นไป" และหน้าประกาศสำหรับเจ้าของที่พักภาษาไทยก็ลงวันที่ 20 ต.ค. 2026 เหมือนฉบับภาษาอังกฤษ ทั้งสองหน้าไม่มีข้อยกเว้นรายประเทศ BBC ก็รายงานว่ากฎใหม่ใช้กับการจองทั้งหมดบนแพลตฟอร์ม

ที่ยังไม่ยืนยัน: Airbnb ไม่ได้บอกว่าจะพิจารณา "ปัจจัยในท้องถิ่น" ของไทยอย่างไร เช่น ข้อบังคับเรื่องขยะของหมู่บ้านหรืออาคาร และไม่ได้เปิดเผยว่าเจ้าของที่พักในไทยได้รับอีเมลแจ้งเป็นภาษาไทยหรือไม่

เจ้าของที่พักในไทยต้องทำอะไรก่อน 20 พ.ย.

ขั้นตอนด้านล่างอ้างจากหน้าช่วยเหลือของ Airbnb ฉบับคอมพิวเตอร์ ณ วันที่ 26 ต.ค. 2026 ในแอป iOS และ Android มีเมนูเดียวกันแต่ตำแหน่งอาจต่างไป ReadEval ไม่ได้ทดลองกดในบัญชีเจ้าของที่พักจริง

1. ตรวจและแก้กฎมาตรฐาน

1. คลิก Listings (ลิสติ้ง) แล้วเลือกที่พักที่ต้องการ
2. ใน Listing editor (เครื่องมือแก้ไขลิสติ้ง) คลิก House rules and requests (กฎของที่พักและคำขอ)
3. คลิก Add house rule เพื่อเพิ่มกฎ หรือคลิกกฎเดิมเพื่อแก้ แล้วกด Save

2. ย้ายรายการก่อนเช็กเอาต์มาเป็นคำขอ

1. ในหน้า House rules and requests ใต้หัวข้อ Requests คลิก Add requests
2. เลือกว่าคำขอใช้ช่วงไหน During the stay (ระหว่างเข้าพัก) หรือ Before checkout (ก่อนเช็กเอาต์)
3. เขียนคำขอแล้วกด Save ถ้ามีข้อความที่อาจผิดนโยบาย ระบบจะไฮไลต์ในตัวข้อความพร้อมเหตุผลสั้น ๆ ถ้าบันทึกโดยไม่แก้ คำขอนั้นจะถูกตรวจเพิ่ม และ Airbnb จะติดต่อพร้อมเปิดให้ชี้แจงหรือยื่นอุทธรณ์

3. ย้ายเรื่องค่าปรับของอาคารหรือหมู่บ้านไปไว้ช่องกฎท้องถิ่น

นโยบายเปิดช่องให้แจ้งค่าปรับที่ "สมาคมชุมชน (เช่น สมาคมเจ้าของบ้านหรือเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยของอาคาร) หรือหน่วยงานรัฐบาลท้องถิ่น" อาจเรียกเก็บ ReadEval ประเมินว่าข้อบังคับของนิติบุคคลอาคารชุดหรือหมู่บ้านในไทยน่าจะเข้าข่ายนี้ แต่ Airbnb ไม่ได้ระบุชื่อแบบไทยไว้ ขั้นตอนคือ ใต้ Requests คลิก Add details แล้วใส่ว่ากฎคืออะไร ใครเป็นผู้ออก แขกต้องทำอย่างไร ค่าปรับเท่าไรหรือคิดอย่างไร และจะเรียกเก็บเมื่อไร ถ้าถูกปรับจริงเพราะแขก ให้ขอเงินคืนจากแขกผ่าน Resolution Center พร้อมหลักฐาน โดย Airbnb ไม่ได้เก็บค่าปรับแทนให้

4. อย่าเขียนกฎไว้ที่อื่น

กฎและคำขอทั้งหมดต้องอยู่ในส่วน House rules and requests เท่านั้น ไม่ควรเขียนเพิ่มในคำอธิบายที่พัก ในข้อความ หรือบนป้ายในบ้าน ถ้าอยากเตือนแขกระหว่างพัก Airbnb ใส่กฎของคุณไว้ในข้อความตอบกลับด่วน (quick reply) ให้แล้ว

5. ทบทวนค่าทำความสะอาดและค่าธรรมเนียม

นโยบายใหม่ไม่ได้กำหนดเพดานค่าทำความสะอาด แต่กติกาสำหรับแขกของ Airbnb เขียนว่าค่าทำความสะอาดที่เจ้าของตั้งไว้ "มีไว้เพื่อครอบคลุมการทำความสะอาดตามปกติระหว่างการจอง" เช่น ซักผ้าและดูดฝุ่น และเจ้าของ "เรียกเก็บเงินจากแขกเพราะไม่ทำความสะอาดหรือไม่ทำงานก่อนเช็กเอาต์ตามที่กำหนดไม่ได้" (แปลโดย ReadEval) ส่วนนโยบายความโปร่งใสด้านราคากำหนดให้ค่าธรรมเนียมที่บังคับจ่ายต้องอยู่ในช่องที่ Airbnb กำหนด เพื่อให้ราคาที่แขกเห็น "เป็นราคาเต็ม" ถ้าคุณเคยตั้งค่าทำความสะอาดต่ำเพราะให้แขกช่วยเก็บบ้าน นี่คือจังหวะที่ต้องคิดใหม่ว่าจะจ้างแม่บ้านเพิ่มหรือปรับราคา

ทำไมค่าทำความสะอาดถึงเป็นชนวน

TechCrunch และ BBC รายงานตรงกันว่าแขกบ่นเรื่องงานก่อนเช็กเอาต์มาหลายปี โดยเฉพาะเมื่อต้องจ่ายค่าทำความสะอาดอยู่แล้ว BBC ยกตัวอย่างคู่เจ้าของที่พักในรัฐจอร์เจีย สหรัฐฯ ที่คลิปตรวจบ้านหลังแขกออกอย่างละเอียดกลายเป็นไวรัล มีคลิปหนึ่งกล่าวหาแขกว่า "ไม่เคารพกฎของบ้าน" เพียงเพราะวางรีโมตทีวีผิดที่

Airbnb พยายามแก้เรื่องค่าธรรมเนียมมาหลายรอบแล้ว TechCrunch ระบุว่าปี 2023 มีเจ้าของที่พักกว่า 260,000 รายลดหรือยกเลิกค่าทำความสะอาด และ Airbnb เปลี่ยนให้ผลค้นหาทั่วโลกแสดงราคารวมค่าธรรมเนียม (ก่อนภาษี) เป็นค่าเริ่มต้น ตามประกาศในห้องข่าวของ Airbnb เมื่อ 21 เม.ย. 2025

Airbnb ให้เหตุผลกับ BBC ว่า "กฎของที่พักช่วยให้แขกเข้าใจว่าเจ้าของคาดหวังอะไร แต่เราได้ยินจากชุมชนว่ากฎเหล่านี้อาจสับสน เป็นภาระ และจัดการยาก" จึงออกแบบใหม่ให้หาง่ายและตั้งง่ายขึ้น "พร้อมนโยบายใหม่ที่ทำให้คำขออยู่ในขอบเขตที่สมเหตุสมผล ไม่มีเรื่องเซอร์ไพรส์"

เสียงจากเจ้าของที่พัก

ไม่ใช่ทุกคนเห็นด้วย Skift รายงานว่าภายในบ่ายวันพุธหลังประกาศ มีเจ้าของที่พักราว 12 คนเข้าไปค้านในฟอรัมชุมชนของ Airbnb ส่วนใหญ่ค้านเรื่องห้ามขอให้ล้างจาน และมีเจ้าของชาวฝรั่งเศส 2 คนบอกว่าอาจเลิกใช้แพลตฟอร์ม TechCrunch ยกคำของเจ้าของที่พักคนหนึ่งที่อยู่กับ Airbnb มา 12 ปีว่า Airbnb กำลังเดินไปทางโรงแรม และ "แขกได้อิสระเต็มที่ที่จะขี้เกียจ ขณะที่เจ้าของเป็นฝ่ายรับความเสี่ยง" เจ้าของบางคนยังให้เหตุผลว่าการเก็บกวาดเบื้องต้นจำเป็นต่อสุขอนามัยและการดูแลบ้าน

อีกฝั่งมองว่าเป็นการปรับตัวตามปกติ ผู้จัดการที่พักในเมืองควิเบกบอก Skift ว่าการปรับตามการเปลี่ยนแปลงของแพลตฟอร์มเป็นส่วนหนึ่งของงานบริหารที่พักแบบมืออาชีพ ส่วน Dennis Goedheid จากบริษัทบริหารที่พัก Casiola สรุปกับ Rental Scale-Up ว่าปัญหาเดิมคือ "แขกจ่ายค่าทำความสะอาด แล้วยังได้รายการงานบ้านตามมา"

สื่อรายงานไม่ตรงกันตรงไหน

ReadEval ยึดถ้อยคำในหน้าของ Airbnb เป็นหลักในทุกข้อ